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Vente immobilière : l'acquéreur doit respecter la clause de report du transfert de propriété dont il a convenu

Civil - Contrat
27/09/2019
L’acquéreur d’un immeuble qui convient avec le vendeur d’en différer le transfert de propriété est ensuite bien malvenu de contester la date du transfert pour se lancer dans un contentieux contre un occupant des lieux, comme s'il était déjà propriétaire…
Le 19 septembre 2019, la Cour de cassation a eu à juger d’un litige dans le cadre de la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble avec report du transfert de propriété.

Les faits étaient les suivants. En 2002, une société A. promet de vendre à une société B. un immeuble partiellement occupé par des tiers ; la promesse stipule un report du transfert de propriété du bien au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision de justice. La vente est consacrée en 2007 par décision de justice, confirmée en appel en 2010, constatant le caractère parfait de la vente à la date de conclusion de la promesse. L’acquéreur assigne l’occupant de l’appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période 2003 - 2006. Sa demande est rejetée.

La Cour de cassation constate tout d’abord que les parties étaient convenues entre elles de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive. Il est en effet de jurisprudence ancienne que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l'acheteur qu'après un certain délai, l'exécution de certaines conditions ou l'accomplissement de formalités prévues (Cass. req., 26 juin 1935, DH 1935, 414). Les dispositions de l'article 1583 du Code civil selon lesquelles la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé », n’étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger (cass. 1re civ., 24 janv. 1984, n° 82-14.841, Bull. civ. I, no 31).

La Haute juridiction relève ensuite que, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la suite de la date du prononcé du jugement, en 2007. La cour d’appel avait exactement retenu que « c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente », et non en 2002, comme l’invoquait le demandeur. Celui-ci n’avait par conséquent aucun droit sur l’occupant des lieux pour lui réclamer une indemnité d'occupation à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.
Source : Actualités du droit